土地增值税清算审计

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符合以下条件,应进行土地增值税清算:

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3、直接转让土地使用权的。

符合以下条件,主管税务机关可要求进行土地增值税清算:

1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2、取得销售(预售)许可证满3年扔未销售完毕的;

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

 

土地增值税清算鉴证资料清单
一、被审单位基础资料
1、单位设立时的合同、协议、章程及以后变更登记时的批文、章程、验资报告复印件
2、营业执照副本、税务登记证(国、地税)副本、组织机构代码证复印件;

二、确认征收范围的有关资料
1、项目立项批准批复文件复印件;
2、《土地增值税项目登记表》复印件;
3、《建设用地规划许可证》复印件;
4、《建设工程规划许可证》复印件;
5、《销售许可证》复印件;
6、《建设工程开工证》复印件;
7、《国有土地使用证》复印件;
8、合作开发协议;
注:(对于非常规开发项目,“五证”不全的,应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料)

三、确认清算单位的有关资料
1、项目竣工决算报告或竣工决算审计报告、项目的工程竣工验收报告;
2、税务机关出具的普通住宅的确认文件(如无则不需提供)
3、土地增值税项目登记表
4、房屋土地管理局测绘面积报告书;
5、商品住房建筑面积情况明细表(如无则不需提供)
6、商品住房建筑面积情况明细表(附表)(如无则不需提供)
7、已完工开发项目成本表;(如无则不需提供)

四、确认清算条件的有关资料
1、直接转让土地使用权的转让合同;
2、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单;
3、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目,应提交注销税务登记的有关手续,作为确认应进行清算的依据;
4、销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等;取得实物收入的,应提交评估报告;
注:确认清算条件,所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料;

五、确认收入总额的有关资料
1、与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
注:确认收入总额,所使用的证据还包括前面已经提供的:主要开发产品(工程)销售明细表,与销售商品房有关证明资料,直接转让土地使用权的转让合同等三项资料;

六、确认扣除项目总额的有关资料
1、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明
2、上缴土地转让金收据复印件;
3、按评估价确认扣除项目的,应提交资产评估报告(如无则不需提供);
4、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证;
注:确认扣除项目总额,所使用的证据还包括前面已经提供的:项目竣工决算报表,已完工开发项目成本表,取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证,国有土地使用权出让或转让合同,清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单,借款合同,清算项目的工程竣工验收报告,与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。

七、确认税款计算的有关资料
1、土地增值税纳税申报表(一);

八、清算申报的有关资料
1、清算土地增值税书面申请;
2、土地增值税清算通知书;
3、土地增值税清算材料清单;
4、土地增值税清算受理通知书;


 

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